DQZHAN訊：“菜鳥”地產王國：GDP與互聯網的天然結合
智能物流到底怎么搞？

這個問題在物流業內有很多種設想，不過，馬云和他的菜鳥網絡給出了一個*直接的答案：首先得有地，以“萬平方米”為單位的土地。

在馬云的設想中，菜鳥網絡要利用開放的數據應用平臺，在浙江、天津、四川、廣東等八個節點城市，用5-8年的時間建立一張能支撐日均300億(年度約10萬億)網絡零售額的智能骨干網絡。

這個計劃很快與地方政府一拍即合，大量以菜鳥網絡為核心的物流工業區被列入政府規劃中，這是GDP與互聯網的天然結合。

□“菜鳥村”的煩惱

58歲的張家民夾著煙在自家地頭的樹下閑坐著，面對著眼前一大片荒草瘋長的葡萄園，他不時長嘆一口氣。屋后正是大規模的新建樓盤和工業廠房，在陣陣聒噪的蟬鳴聲中，這里很難再保持以往的清靜。

張家民的煩惱，來自于家里舊報紙上的一則新聞。“2013年5月，阿里巴巴宣布與金華市簽訂中國電子商務新城項目投資合作協議，協議約定用地總面積1500畝，計劃總投資150億元，兩年內完成一期項目建設并投入運營，五年內完成整體項目開發。”

作為菜鳥網絡落地的**站，阿里巴巴計劃在金華打造一個覆蓋全浙江的節點基地，張家民所在的張宅村正是菜鳥一期工程的落地點，并被很快納入征地范圍，前期工程涉及600余畝土地，這意味著整個村子都要搬遷。

在外界看來，得益于阿里巴巴的大手筆投資，張宅村是名副其實的“菜鳥村”。但世代務農的村民對于菜鳥網絡并不熟悉，他們**聽過的只有浙商馬云，并認為阿里巴巴是***的大財團。

很快，挖掘機的轟鳴打破了往日的平靜，張宅村村前數百畝土地的葡萄苗、水稻被連根拔起，并被反復碾壓夯平。同時，還有工作組來到他們宅院仔細丈量尺寸，連高度都要測量。工作組離開后，張家民想試著趁夏天再種一季水稻，但很快又被再次拔掉，他同時被告知，作為阿里巴巴菜鳥網絡的二期工程，已經被計劃征收的土地不允許種植，同時房屋也不能改建或是重建。

在整個菜鳥網絡的戰略意圖中，位于金華的這1500畝土地，將會建成整個華東區*大的智能物流骨干網絡。與此同時，金義都市新區是金華市重點開發的新城區，計劃打造成產城聯動的電子商務新城，急需引入重點項目。于是雙方一拍即合，在短短3個月內就完成了土地征遷。

張宅村委會主任胡躍進告訴《IT時報》記者，在金義都市新區的建設規劃中，張宅村臨近的區塊有1200畝地要征遷，其中600余畝地出讓給菜鳥網絡。在后續的規劃中，土地會陸續出讓給三通一達、中國郵政、中國移動等企業。“目前已經按照3.6萬元/畝的價格發放補償，并且動遷房在建設之中，將來會按照現有建筑面積1:4.3的比例補償符合條件的村民。”

雖然被外界譽為“菜鳥村”，但在張宅村村民們眼中，這個象征性的稱呼無法與日后的生計畫等號。

“我們也不會電子商務，現在沒了土地，接下來的日子要怎么過呢？”張家民發愁道，他只有4畝土地，拿到3.6萬元/畝的補償后，**時間繳納了社保，如今所剩有限。村子里其他年輕人都外出打工自謀生路，只剩下老人留守，對于搬遷至旁邊的樓房，這些世代以務農為生的村民多少有些抵觸情緒。一旁一位六十多歲的村民擔心地說道，“現在工廠只要年輕人，我們年紀大了也不適合打工。”

□大躍進式的建設

在金華市的地圖中，張宅村是位置偏遠的一個小點，距離*近的市區也要四十多公里，道路沿途都是種滿了水稻的綠田，偶爾才經過一兩座在建的工業園區。從金華火車站驅車，近一個多小時的車程后，才看到公路旁一塊不顯眼的藍色指示牌標著張宅村。沿著一條小道直走，便到了這個只有五百多人的小村子。

在張宅村的盡頭，一條小路將村子與工地分割開來。不遠處就是阿里巴巴正在建設的一期工程，現場正在進行初步的土建工程，基本的倉儲鋼架結構已經搭建起來，旁邊為阿里巴巴區塊配套的500KV高壓配電站也在積極改造之中，更遠處是已經接近建設尾聲的動遷房和商品樓盤。

按照阿里巴巴的計劃，菜鳥網絡在金華總投資達到100億元，征地1500畝。一期工程中先動用669畝，計劃建設新型物流倉儲基地、電子商務和創意設計等相關產業集群辦公設施。記者從金華市金義都市新區管委會出示的一份文件中看到，目前阿里巴巴已經完成投資1億元，今年計劃追加投資8億元，并且要完成11萬平方米廠房及宿舍樓建設，在“***”之前投入試運營。

“金華基地是菜鳥網絡的示范樣板基地，建成后國內其他基地都會復制這個模式。”金義都市新區管委會經濟發展部副部長杜華慶對記者介紹。按照阿里巴巴集團前期的設想，菜鳥網絡要在國內建立8個**節點、16個二級節點、32個三級節點，一旦網絡成形，這些倉儲將以收費的形式，提供倉庫空間給天貓和淘寶上的賣家以及其他電商公司使用。

金華正是菜鳥*重要的核心基地之一，當地市領導甚至每隔半個多月就會到工地上視察。從去年6月份到年底，短短6個月內完成了清表征遷、掛牌拍賣、開工儀式一系列工作，這一進程讓阿里巴巴方都感到吃驚。

“進度*順利，速度*快，國內少有！”在一次內部會議上，馬云如此稱贊這個園區的進度。實際上，菜鳥在國內的八個節點網絡中，金華是為數不多的能夠一次性拿出如此大規模土地的城市之一。

記者獲悉，在阿里巴巴一期工程的建設項目中，今年4月當地政府才完成山體處理和土地平整，以及通訊線路和11萬伏高壓線塔的遷移，但在項目表中卻規定今年9月底就要完成22萬平米的電商倉儲用房建設并驗收，同比與京東、蘇寧等電商的建倉進度，菜鳥的速度可以用“大躍進”來形容。

□“路走歪了”的質疑

然而，對于菜鳥的模式，并不是所有人都認同。

不久前，商務部電子商務司副巡視員聶林海公開對菜鳥的發展路徑提出了質疑。他說，菜鳥網絡到處建物流基地建倉儲，“因為經不住誘惑，地方政府太重視電子商務，給他非常便宜的地”，菜鳥的路“走歪了”。

盡管處于上市前的緘默期，但阿里對此指責奮起反擊。阿里巴巴集團**市場官王帥發布微博回應稱，在國內各個物流中心區域建設倉儲中心，搭建連通國內的高標準倉儲體系是支撐智能骨干網的“下半身”，這個下半身，事關“命根子”，實在缺不了。

“命根子”當然很重要，但的確很便宜。

為了吸引菜鳥網絡這樣的明星項目，當地政府給予了特別優惠的條件?！禝T時報》記者從金義都市新區管委會了解到，當地工業用地價格平均在40萬元左右/畝，如果按照這個價格來算，阿里巴巴在金華的1500畝地起碼要支付6億元左右的成本。

相關資料顯示，2013年10月，金華市傳云物聯網技術有限公司成立，法定代表人為阿里巴巴集團兼菜鳥網絡COO童文紅。中國土地市場網的交易公告顯示，兩個月后，它以總價7501.69萬元的價格，獲得金義都市新區51.43公頃（相當于771畝）的倉儲用地，平均價格約合9.72萬元/畝。

但同樣是工業用地，在阿里巴巴地塊旁邊一家企業投入1810萬元價格，卻只獲得3.77公頃（相當于56.55畝）土地，約合32萬元/畝，這意味著阿里拿地的價格低于正常價格的2/3。如果按照此均價估算，阿里巴巴在金華投入使用的1500畝地，僅需要1.4億元的價格即可拿下。

同時，當地一位不愿透露姓名的官員透露，當初阿里巴巴集團計劃在金華市拿地2000畝，其中1500畝用于菜鳥物流的建設，另外500畝做商業地產開發，但由于政府內部反對意見過大，*終只能作罷。“旁邊商業用地價格要105萬元/畝，阿里以那么低的價格一下子拿那么多地，再搞商業地產開發，豈不是變成炒地皮的了？對外界影響很不好。”

除了金華，一年來，菜鳥網絡以迅雷不及掩耳之勢在國內各地掀起拿地高潮。在湖北武漢江夏區金口街道旭光村，今年4月26日，“武漢傳云江夏物聯網技術有限公司”以總價9495萬元、均價23.74萬元/畝的代價正式獲得這里400畝土地的使用權。

與金華市政府大開綠燈的優惠政策相比，阿里在武漢拿地并沒有獲得太多照顧。在菜鳥網絡旁邊的幸福村，通用汽車于今年1月，分別以2090萬元和2615萬元的價格，拿下了占地6.66公頃和8.45公頃的工業用地，價格約在20.75萬元/畝，這個價格甚至比菜鳥網絡還要低出不少。

在天津， 2013年第三季度，位于武清的阿里巴巴物流園一期倉庫已建成，為菜鳥網絡增加了10萬平方米的存量。

□“三通一達”的沉默反擊

菜鳥網絡的野心并不止于自建倉儲。

2010年，馬云參股的百世物流完成了對匯通快遞70%的股權收購。此舉曾被視為是阿里巴巴“云物流”戰略中重要的補充和備份。所謂“云物流”，即通過在線平臺，整合分散的社會物流資源，并實現基于訂單的物流“攬單”和“交付”服務。如今看來，阿里“云物流”可以視作智能骨干網的上層建筑，頗有“天網”（與“地網”相對，天貓牽頭負責與各大物流快遞公司對接的數據平臺）的雛形。阿里巴巴在其中扮演的角色是網絡平臺的設計者，以及云端數據交互的建設者。

2013年12月9日，阿里對海爾電器旗下日日順物流投資18.57億港元，共同設立合資公司。海爾日日順的大件配送，尤其是*后一公里的大件配送能力在國內****。資料顯示，經過十幾年的發展，日日順在國內建立了7600多家縣級專賣店，26000個鄉鎮專賣店，19萬個村級聯絡站，以及在國內2800多個縣建立了物流配送站，布局了17000多家服務商，解決了三四級市場的配送難題。

今年6月12日，中國郵政集團和阿里巴巴集團在京共同簽署戰略合作框架協議，雙方將在物流、電商、金融和信息**領域開展合作，共建智能物流骨干網絡。據了解。通過這個網絡平臺，郵政在國內的十幾萬個網點將與菜鳥網絡**打通，并開放給社會化物流。

頻頻與這些出身名門的物流大佬合作，菜鳥網絡顯然并沒有將成功的希望放在那些和電商擁抱*緊密的民營快遞企業上。在2013年菜鳥網絡成立之初，中圓通、順豐、中通、韻達、申通各出資5000萬，占股1%。彼時的口號是要和菜鳥一起打造一套開放、共享、社會化的基礎設施平臺，通過自建、共建、合作、改造等多種模式，在全中國范圍內形成一套開放的社會化倉儲設施網絡。

事實上，“三通一達”并不買賬。“我們的理念和方案完全不一樣。”申通集團董事長陳德軍曾公開表示，投這個錢，說白了就是“給面子”。但除了這5000萬，他表示不會再參與投資。同為浙商，馬云也沒有給陳德軍面子，在去年10月申通20周年慶中，馬云甚至沒有到場。

很快，業內傳出消息，“三通一達”抱團深耕產業鏈，2億元投資的蜂網平臺近日正式上線，其中 “三通一達”四家快遞企業各占25%股份，董事長由圓通董事長喻渭蛟擔任，董事由申通董事長陳德軍、韻達董事長聶騰云、中通董事長賴梅松組成。蜂網對外宣布主要聚焦四個方面：整合快遞上下游進行投資，包括智慧快遞、物聯網、云計算等；面向社區、校園和公共場所投資智能快遞柜，占領末端；跨境電商快遞資源整合；為“三通一達”搭建集中采購的平臺，獲得巨大的議價能力。

不難看出，蜂網的啟動，其實是“三通一達”對菜鳥網絡的抱團博弈，并且很快有了實質性動作。

就在阿里巴巴大興土木的一期倉儲旁邊，中通、圓通、申通也紛紛圈下了土地，緊鑼密鼓地建起了自己的物流基地。其中中通計劃投資1.8億，在金華建設包括綜合樓、電商創業中心、快件分揀車間等在內的浙中總部基地。而申通和圓通也都計劃在金華建設包括倉儲物流中心、快件轉運中心在內的浙中快件轉運中心，預計于年內完成建設。

這可以看出菜鳥與“三通一達”的分歧。陳德軍表示，申通未來的重心還是在自己的物流平臺上，而不是菜鳥網絡，將來也不會和菜鳥網絡共享倉儲。

□阿里式“萬達廣場”

在菜鳥自己描述的商業模式中，核心盈利不會來自租金，而是“天網”的大數據服務，具體而言，通過數據和信息服務來幫助自己的客戶不斷降低庫存和網點分配，幫助快遞企業實現貨物的快進快出。

但它同時承認，在物流倉儲園區落地時，還會建立起商業項目，并鼓勵租戶在園區內開設類似于品牌旗艦店的O2O體驗店。具體來說，就是希望平臺內的商戶、尤其是淘寶商城內的中小賣家能夠來此租庫、開店乃至生活。再吸引為商家提供軟件服務的IT公司來這里，直至形成一個完整的電商生態圈。

“菜鳥網絡本質上還是地產性質開發。”一位曾為菜鳥網絡提供過方案的某物流咨詢公司負責人告訴《IT時報》記者，真正要建設覆蓋國內的智能骨干網，根本不需要圈這么多地，現有的物流網和信息資源已經完全足夠，只需要將信息平臺和物流網絡重新整合即可。

該人士告訴記者，目前業內共同面臨的一個問題是，由于商業地產非常稀缺，許多企業另謀他路，借著物流地產的名義在國內圈地，但缺乏后續開發規劃導致土地閑置的情況非常嚴重，所以也就有了前文的“走歪了”一說。

在菜鳥網絡以倉儲核心為驅動的“地網”中，其商業模式其實與新加坡普洛斯、豐樹集團等專業物流地產商并無太大區別——在圈地建好物流倉儲后，吸引物流、電商等企業入駐，形成以電子商務為核心的CBD商圈。

但一個關鍵的問題在于，物流地產自身依靠租金的回報周期較長，一般需要8~12年。這也就給作為電商跨界進軍地產的菜鳥網絡提出了個關鍵問題，如此長周期的回報該如何支撐地網商業模式？

“普洛斯和豐樹集團的核心其實也不在租金服務，它依靠來自國外資本市場的資金在國內拿下的物流板塊項目，目的是拉高自身估值在資本市場快速擴張，本質上是以資本為驅動。”該人士告訴記者，在某種意義上，菜鳥網絡也是阿里為了增加IPO上市砝碼而準備。

戴德梁行中國區工業及物流地產部主管蘇智淵也表示，菜鳥模式就是物流地產常采取的 “輕-重-輕”的發展模式：從開發商在國內購地、自建物流倉儲、出租獲得穩定的現金流，到國外市場上通過資本化運作，把現金流轉嫁給資本市場做長期持有，這個模式已經基本成熟。

但另一方面來說，由于地方政府都很重視電子商務概念，電商企業拿地要比純粹的物流地產商容易，很多電商因此獅子大開口，拿下顯然遠遠大于自需的土地，這意味著它們未來可能會轉做物流地產。

在這一必然趨勢下，未來*大的問題是電商除了用掉自己的這部分以外，剩下的土地怎么做市場化的物流地產。

“電商企業的市場化能力有待考量，畢竟它們更多關注自身所在的電商領域。而物流地產不僅只有電商，更多使用者是國際性的第三方物流公司，可能是海運的、空運的貨運公司等，基本跟電商不搭界。如果它們要真正**進入這個領域，怎么去做市場是要慎重考慮的。”蘇智淵說道。

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